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一个小村的转型升级之路 揭秘寮厦村"退二进三"
文章来源:未知  日期:1970-01-01  浏览次数:
  8月14日,广东省主流媒体云集厚街寮厦村,探秘厚街和寮厦转型升级之路,揭开东莞产业结构调整的神秘面纱。
 
  而8月12日这一天,中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋刚来调研过寮厦村的“退二进三”项目——鸿运鞋材市场。因为这种特别关注,寮厦瞬间“蹿红”。
 
  “腾笼换鸟这条路走对了,‘退二进三’是一条成功的路!”寮厦村党支部书记方贺成向汪洋表达了转型升级的体会和心得。
 
  一年前,汪洋来东莞调研时,提出了“今天不调整产业结构,明天就会被产业结构所调整”的“警世醒言”,一年后,寮厦村的实践,让他看到了结构调整的鲜活“样本”。
 
  寮厦村转型升级的背后,究竟发生了什么……
 
  1.寮厦“蹿红”
 
  8月12日,汪洋来到厚街寮厦村调研,对三旧改造的“寮厦模式”予以充分肯定。一天后,省主流媒体“回访”寮厦、厚街,聚焦东莞产业结构调整升级,小村寮厦瞬间“蹿红”。
 
  2009年8月12日,寮厦村鸿运鞋材市场。
 
  下午四点半钟左右,上海阿通裁断机械有限公司驻东莞办事处主管刘伟从店铺里刚刚送走一位客人,又有客人登门。只不过,这是一大群客人。走在最前面的客人,刘伟倒是觉得有点面熟,好像在电视里看到过,是一位“大人物”。
 
  此时,“大人物”已经进门,饶有兴趣地环视着店铺里展示的各种机械,微笑着问刘伟:“你来这里多久了?”
 
  刘伟此时已经想起来,这位“大人物”是中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋!
 
  “已经有半年了。”刘伟忙回答。
 
  “现在感觉生意怎么样?”汪洋关心地问。
 
  “感觉蛮好。”刘伟回答。紧接着,刘伟就向汪洋介绍了公司和产品的情况。刘伟并不知道,这一天,汪洋到东莞来是进行产业结构调整升级专题调研,这也是汪洋第五次到厚街,到他店里的一大群客人中,还有市领导刘志庚、江凌等。
 
  “真没想到汪洋书记会到我们这里视察。”刘伟说自己很“幸运”,因为在鸿运鞋材市场里店铺很多,“汪洋书记能到我们店里视察,还送上‘祝你生意兴隆’的祝福,很温暖!”
 
  出了刘伟的店铺,汪洋在店隔壁的鸿运鞋材市场管理处召集镇街和企业负责人座谈。“不转型就没有出路,‘退二进三’是一条成功的路。”寮厦村党支部书记方贺成告诉汪洋,这点体会来自于“鸿运二期”的成功运作。
 
  汪洋听完后,对“寮厦模式”给予了充分肯定,认为“寮厦模式”很有亮点。鸿运鞋材广场的负责人卓木雄也兴奋地告诉汪洋,目前鸿运二期做得非常成功,出租率达90%以上。
 
  卓木雄还向汪洋“保证”:一定把市场做得更出名,还借机向汪洋“求助”,希望鸿运鞋材能在更多方面得到政府的支持。汪洋听后笑言,“我支持你,回去后马上派记者来采访鸿运的经验,为你免费做广告。”
 
  卓木雄乐得合不拢嘴,但转念一想,这会不会是领导在开玩笑?令他万万没有想到的是,8月14日上午,《南方日报》、广东电视台、广东电台等主流媒体果真来了,走访寮厦村和鸿运鞋业市场,聚焦东莞的产业结构调整升级。
 
  寮厦一夜间“蹿红”,“寮厦模式”也不胫而走。而此时,面对接踵而至的媒体记者,卓木雄感叹,“换个角度看,寮厦的转型升级路真的走对了。”
  
鸿运鞋材广场极具欧陆风情,是厚街寮厦村三旧改造的成功实践
  2.转型冲动
 
  其实我们领导班子也知道,长久这样下去也不是个办法。我们村所处的地段这么好,企业占据了这么好的地段,而产出的效益却不大,“退二进三”,转型升级已经是大势所趋了。
 
  寮厦村,位于厚街镇中心区。二十多年前,第一个来厚街投资办厂的台商,就选在寮厦村建起一个手袋厂,这家厂至今仍在。
 
  村子不大,面积2平方公里,户籍人口2200人,常住人口15000人,下辖3个村民小组,2008年人均收入17300元。整个村呈两纵两横的“井”字形布局,村子里百分之八十的村民都姓方。
 
  “因为地处厚街中心区,我们村经济发展比较早。早期承接的外资企业,主要就是一些小型的加工贸易企业。企业规模小,抗风险能力较差,档次也比较低,竞争力也不强。”寮厦村党支部书记方贺成对记者说。
 
  “就是这些五金厂、陶瓷厂,污染、噪音都有,平时村民也不怎么满意。”村民方柏雄直言。
 
  到了2005年,有房地产开发商在村里建起一个大型商品房楼盘。于是,高档商品房跟普通民居、工业厂房同处一村。人气很旺,但方贺成认为,总是觉得还差点什么。
 
  “其实我们领导班子也知道,长久这样下去也不是个办法。我们村所处的地段这么好,企业占据了这么好的地段,而产出的效益却不大,‘退二进三’,转型升级已经是大势所趋了。”寮厦村副村支书方启康如是说。
 
  2006年,一位来自潮汕的商人卓木雄在村里建起了鸿运鞋业市场第一期。卓木雄在东莞鞋业圈子里摸爬滚打了18年,积累了广泛的人脉。鸿运鞋业市场第一期主要就是经营皮革、鞋材及辅料和成品鞋,同时还配套有商务写字楼和鞋材展示区。这跟以往的制鞋业相比,显然已经升级了。
 
  鸿运鞋业市场一期运作后,把周边很多小打小闹的外贸鞋店都吸引了过来,村民民房的第一层,十有八九都出租给了那些前来扎堆的外贸鞋店。
 
  2006年,市委、市政府提出了 “双转型”战略。这一下子,村委会一班人的底气也更足了,决定先从中心区那6间旧厂房着手,改造转型。
 
  “这6家企业都是生产五金、陶瓷、鞋材的劳动密集型企业,噪音大,继续做工厂显然不合适,用来发展商贸业却得天独厚。”方贺成说。
 
  虽然打算发展商贸业,方贺成一班人却并没打算建商场。在他们看来,鞋材、皮料是厚街的三大产业之一,寮厦村以及周边鞋材专业市场也基本形成了气候,加上鸿运鞋业市场一期经营势头不错,“做熟不做生”,继续做“鞋”的文章或许能折腾出一番新气象。
 
  可6家企业的工作怎么做?它们愿意迁走吗?为了这事,方启康不记得开过多少次会,上过多少次门,“给他们讲清楚我们村新的发展思路,明确告诉他们,政府在号召转型升级,我们自己也有转型升级的迫切需求,现在村里确实不适合再做生产加工,要向第三产业发展,慢慢地,他们也很理解了。”
 
  而另一头,村干部主动找到卓木雄,洽谈第二次合作。有了第一次合作的良好基础,加上卓木雄对寮厦村转型升级发展思路颇为认同,双方第二次合作可谓“一拍即合”。
 
  通过协调,6家企业当中有2家把厂房迁到了其他村,另一家企业迁到惠州,还有3家企业本身已经结业。于是,腾出的旧厂房面积达6万多平方米。2008年5月,经市城建部门检测后,由卓木雄及其香港雄信集团投资9600万元,按照专业市场模式建起了鸿运鞋业市场第二期。
 
  寮厦村由此揭开了转型升级的大幕。
 
  3.鸿运实践
 
  默默无闻的鸿运鞋材市场,因为汪洋及省主流媒体的到来而迅速“走红”,而此背后,则是寮厦村三旧改造的成功实践。
 
  转型升级不是简单的一句口号,实质是利益格局的调整,对于寮厦来说,最初,如何进退也是一个难题。
 
  办工厂肯定不会,“腾笼”后究竟引进什么项目合适?村干部们的眼光,没有舍近求远,而是“就地取材”,以厚街鞋业产业为依托,做鞋材专业市场。
 
  27岁的村民方伟强,家对面就是鸿运二期,他十分支持村里的决定,“以前噪音大、污染大,村里土地又有限,村又处在镇中心区,必须要从‘工业氛围’升级为‘商业氛围’。”
 
  如今的方伟强,也开始了创业,在市场里租了一间商铺,用互联网经营起了鞋材生意,“这个市场其实就是鞋业产业的延伸,也算是完善了产业链,对村、对外镇意义都很大。”
 
  方伟强的商铺,是在鸿运二期,“前身”是6间旧厂房,于去年12月投入使用,占地面积4.2万平方米,建筑面积6万平方米,共有商铺2000间。招商人员告诉记者,第三期不久也会完工。
 
  默默无闻的鸿运鞋材市场,因为汪洋及省主流媒体的到来而迅速“走红”,而此背后,则是寮厦村三旧改造的成功实践。
 
  “平时都是在电视上才能看到他,没想到能跟他面对面聊两句……”8月14日,面对众多记者,万发皮业有限公司董事长刘国民对于汪洋书记的到来仍感到十分高兴,他是鸿运鞋材市场二期第一批签约客户,“目前经营情况已经较上半年有了明显好转,订单也开始有所回升。”
 
  这个鞋材专业市场集销售、办公、仓储和展示于一体,还配套了一家用于商务接待的红酒庄。鞋业市场董事蔡建鑫说,这个地方除了有红酒庄,还有各类餐厅,市场的旺盛带来了周边几百家配套服务业,“这也是我们产业升级的一种体现”。
 
  蔡建鑫说,尽管受金融危机的影响,但是二期目前招商已过九成。老厂房月租五六块钱每平方米都没人要,改造之后,首层商铺每平方米月租要收30元。
 
  目前,鸿运鞋材又有更大的计划:打算通过让利把鸿运一期里面的皮料店铺都迁到二期去,然后把二期的近30家外贸鞋、成品鞋店移到一期来,对鞋城进行统一规划、统一管理。同时,面向珠三角周边地区进行招商,进行宣传推广,把外地的外贸鞋商吸引过来。
 
  专业市场效应在寮厦村渐渐形成,方启康驾车领着记者在村里转了一圈,目及之处几乎每栋村民自建房的首层都是鞋铺,可以用“遍地开花”来形容。
 
  方启康说,今年三、四月份,寮厦村可以说出现了外贸鞋店的“井喷”现象,短短两个月时间,这里就有200多家新鞋店开门营业。而这一切跟鸿运鞋业市场的引领和带动有着莫大关系。
 
  背后的秘诀不言而喻,方启康说:“一个是位置好,二是成行成市,三是有厚街鞋业这个支柱产业的支撑,所以我们对村里转型升级的前景是非常有信心的。”
 4.小村“变脸”
 
  在方贺成看来,从鸿运鞋业市场二期经过半年多时间的运作,及其所产生的影响和效应来看,“腾笼换鸟”这条路子走对了,“退二进三”、转型升级看到了曙光。
 
  从收厂租到收铺租,从工业氛围转向商业氛围,方贺成一口气说出了转型升级带来的六个利好:土地盘活了、市场做大了、收入增加了、村民满意了、社区变靓了、风险降低了。
 
  6间厂房的改造,盘活了4.2万平方米的“二次用地”,在此带动下,通过“腾笼换鸟”和二次招商,已成功消化了原来10间空置的厂房,尽管受到金融危机影响,但今年总收入保持了去年水平。
 
  方贺成说,以前村里老是担心工厂拖欠厂租、厂房难招租,更害怕因为工厂倒闭垫付工人工资。现在这个鞋材专业市场开发了2000个铺位,既增加了人气,又增加了财政税源,也增加了村民收入。
 
  说到收入,村民方伟强深有体会, “以前我家一层的商铺租给人家,月租金最多也就3000元,现在要接近翻一番了。”方伟强告诉记者,这是旧村、旧厂改造,厂房变商铺带来的直接经济效应。
 
  对于村集体来说,方贺成也算了一笔账:鸿运二期投入使用后,土地收入由原来的每平方米7元多,提高到每平方米10元,集体厂房收入由原来每月44万多元,增加到每月60万元,每年集体经济收入增加约30%,这6间旧厂房改造的主业市场,一年就给集体经济增加收入约150万元,实现由收“厂租”到收“铺租”的转变。
 
  鸿运鞋业市场二期市场大,铺位多,增加了人流,房子也好出租了,出租屋从以前单纯的住房出租向商业租赁转变。鸿运市场二期开业后几个月来,市场周围的商铺改做经营鞋铺的就增加了140多家。
 
  更让村民们感到开心的是,村环境有了大改观。没转型之前,说不清是村子包着厂房,还是厂房包着村子,工业区与居民区混杂一处,很难谈得上“城市形象”。方启康说,现在转型了,旧厂房加以改造之后,整个村几乎可以一眼观尽,显得开放、融合多了,“厂”转“商”之后,人口素质也随之提升。
 
  为了配合鸿运鞋业市场二期的开发,村里投入了30万元改善周边环境,村容村貌得到了明显改善,方启康说,“村民们以前不敢出来散步,现在村环境好了,就不一样了。”
 
  5.转型幕后
 
  寮厦为什么能成功?区位优势好,依托鞋业产业,实施成片开发是关键,市委常委、副市长江凌认为,“寮厦模式”具有借鉴意义,但是并不能简单复制到所有村,镇中心区附近的村子可以参考此方式来完成转型升级。
 
  “寮厦模式”是厚街“退二进三”就地转型升级的一个典型,也是东莞市三旧改造与产业升级相结合的成功案例。
 
  数据显示,去年以来,厚街镇纳入“三旧改造”的项目有123宗,占地面积3410亩。目前,共拆迁旧厂房42万平方米,已有7宗项目改造完成,其中包括鸿运鞋业市场二期。
 
  在全市,有不少镇街借三旧改造之势,加快“退二进三”的步伐。南城街道办事处利用原雅田玩具厂厂区进行升级改造,建成一个占地面积约53300平方米的工艺品中心市场,经营面积超过3万平方米,商铺600间。
 
  大朗镇推进“三旧改造”,启动长盛核心区“退二进三”项目建设,将把这一片区建成集商贸金融、酒店餐饮、创意展示、休闲娱乐为一体的商贸文化中心区。
 
  塘厦镇也在规划,将138老工业区改造,以提升该镇中心区功能。
 
  ……
 
  为什么寮厦能成功?江凌认为,拥有好区位,依托鞋业产业,实施成片改造是关键,“寮厦模式”具有借鉴意义,但是并不能简单复制到所有村,镇中心区附近的村子可以参考此方式来完成转型升级。
 
  寮厦蜕变的背后,则是上下对转型升级形成的一致认识。方启康认为,这是因为村民们多年来对集体经济发展方向的认识在不断提升,对高耗低产、损害环境有着切身的感受,大家达成了共识。
 
  “寮厦模式”具有一定的必然性,但“幸运”的并不是所有村,那些离镇中心区较远的边缘村,土地价值较低,又集中了一些中小企业,转型升级难度颇大。
 
  如何帮扶这些村的企业转型升级?江凌表示,市政府搭建政府服务、技术提升、市场拓展三大平台,引进香港生产力促进局、台湾生产力中心、台湾电电公会等产业服务机构,与香港贸发局、台湾物流协会等机构合作,协助在莞的港台企业转型升级。企业利用公共平台,其初始费用政府补贴80%,后续费用补贴50%。
 
  厚街的实践还表明,转型升级要因地制宜,如针对不同企业、不同行业、不同需求的特点,厚街围绕“笼鸟”战略推产业转型升级——通过“固笼育鸟”、“腾笼换鸟”、“换笼强鸟”、“开笼放鸟”,引进了新项目、消化了空厂房、实现了大“换血”。
 
  从全市来看,目前已有25个镇街的建设用地比例已经超过了全镇面积的40%,集约节约用,三旧改造将是城市规划的重要方向。
 
  目前,东莞市又面临着推进《珠三角规划发展纲要》、产业结构调整升级与三旧改造试点的机遇,大可“先行先试”,比如开辟绿色通道,加快办证手续;统筹镇村土地,筹建储备中心;建立协调机制,统一镇村招商等。
 
  有专家认为,转型升级的幕后,需要多重力量的暗合,从寮厦的实践来看,三旧改造、“退二进三”及结构调整需调中求稳、稳中求进、进中求好,以塑造城市功能为目的,以实施成片改造为方法,以有无市场价值为原则,以强力招商引资为突破,高起点规划,高强度投入,高质量建设,高水平管理,方能为转型升级提供内外动力。
 
  从全市来看,借用汪洋的话说,虽然转型升级“看到了亮点,看到了曙光”,但“天还没亮,还没见到太阳,仍要继续努力”。(文:肖隆福 黄尤波 图:记者 郑志波)
 
  来源:东莞日报